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weekly malaysia reits update 26sept2014

September 26, 2014, 8:36 pm
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在９月2７日，malaysia 10year bonds的利率是3.927％，國債價格比起上個禮拜有回調。
 
建議新來的朋友看這一個舊帖，才能明白怎樣/為什麽計算average dividend yield, click here ，這是這個禮拜的malaysia reits weekly dividend yield update：


malaysia reit的average dividend yield為５.９4％，相比國債的３.９27％，兩者差別為2.013％，malaysia reits股價處於“正常水平”，在缺乏指引下，不會有很大的波動，必須注意的是雖然reits股價處於“正常水平”可是偏高。

這是本週的weekly update:

ytlreit (5109)
closing price: 1.00（friday price)
opening price: 1.00 (monday price)
Nav: 1.2609 (latest revaluation)
gearing: 56.01%  (2013 annual report)
年報：Ytlreit (5109)part 1
detail click here

uoareit (5110)
closing price: 1.46 （friday price)
opening price: 1.46 (monday price)
Nav: 1.5002 (latest revaluation)
gearing: 40.68%  (2013 annual report)
年報：Uoareit (5110)part 1
detail click here

twrreit （5111）
closing price: 1.34（friday price)
opening price: 1.33(monday price)
Nav: 1.8178 (latest revaluation)
gearing: 20.26% (2013 annual report)
年報：twrreit (5111）part 1
detail click here

sunreit (5176)
closing price: 1.50 （friday price)
opening price: 1.54 (monday price)
Nav: 1.1787 (31/3/2014 quarter report)
gearing: 33.46%  (2013 annual report)
年報：Sunreit (5176) part 1 
 detail click here

qcapital (5123)
closing price: 1.17 （friday price)
opening price: 1.16 (monday price)
Nav: 1.3458 (31/3/2014 quarter report)
gearing: 37.98%  (2013 annual report)
年報：Qcapital (5123) part 1, part 2
detail click here

pavreit (5212)
closing price: 1.43 （friday price)
opening price: 1.38(monday price)
Nav: 1.1522 (31/3/2014 quarter report)
gearing: 19.12%  (2013 annual report)
年報：Pavreit (5212) part 1, part 2
detail click here

klcc (5235ss)
closing price: 6.69（friday price)
opening price: 6.68 (monday price)
Nav: 6.49 (31/3/2014 quarter report)
gearing: 19.52%  (2013 annual report)
年報：Klcc (5235ss) part 1
detail click here

igbreit (5227)
closing price: 1.31（friday price)
opening price: 1.28(monday price)
Nav: 1.0643 (31/3/2014 quarter report)
gearing: 29.16%  (2013 annual report)
年報：Igbreit (5227) part 1, part 2
detail click here

hektar (5121)
closing price: 1.51 （friday price)
opening price: 1.51 (monday price)
Nav: 1.5301 (31/3/2014 quarter report) 
gearing: 43.47%  (2013 annual report)
年報：Hektar (5121) part 1, part 2
detail click here

cmmt (5180)
closing price: 1.43 （friday price)
opening price: 1.42 (monday price)
Nav: 1.1960 (31/3/2014 quarter report)
gearing: 32.15%  (2013 annual report)
年報：Cmmt (5180) part 1
detail click here

axreit (5106)
closing price: 3.60（friday price)
opening price: 3.58(monday price)
Nav: 2.2275 (latest revaluation)
gearing: 36.37%  (2013 annual report)
年報：Axreit (5106) part 1, part 2
detail click here

atrium (5130)
closing price: 1.28 （friday price)
opening price: 1.27 (monday price)
Nav: 1.3509 (latest revaluation)
gearing: 30.17%  (2013 annual report)
年報：Atrium (5130) part 1
detail click here

arreit (5127)
closing price: 0.89（friday price)
opening price: 0.90 (monday price)
Nav: 1.0172 (latest revaluation)
gearing: 41.83%  (2013 annual report)
年報：Arreit (5127)  part 1, part 2
detail click here

amfrist (5120)
closing price: 0.965（friday price)
opening price: 0.975 (monday price)
Nav:1.2185 (2014 annual report)
gearing: 35.5%  (2013 annual report)
年報：Amfirst (5120) part 1  
detail click here

alaqar (5116)
closing price:1.41（friday price)
opening price: 1.46 (monday price)
Nav: 1.1774 (latest revaluation)
gearing: 47.09%  (2013 annual report)
年報：Alaqar (5116) part 1, part 2
detail click here

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pavreit（5212） 股东请注意：pavreit重新规划广场用途，有新发展？

September 28, 2014, 6:02 pm
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南洋新闻：柏威年广场重新规划 证监会准2016完成

（吉隆坡26日讯）柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）重新规划广场用途期限，获证监会批准延长2年，直至2016年10月10日届满。

配合皇家柏威年酒店发展计划，吉隆坡柏威年广场将重新配置净出租面积（NLA），并把停车场改为额外零售范围。

当时，当局批准的期限是必须在2014年10月11日完成。

政府7月要求柏威年产托保荐人Urusharta Cemerlang，再提交申请。

然而，截至9月5日，当局仍未有决定；柏威年产托管理公司之后再向证监会申请延长限期。

uncle看法：不知道有没有读者最近有去过pavilion?? 停车场改成的零售范围不知道是怎样的呢？有没有读者可以跟我们分享关于这？？？

根据之前的报道，停车场改成的零售范围的工程已经完成，这次pavreit要求延长期限，不可能是工程还没完成，难道是另外有别的发展配合皇家柏威年酒店？毕竟pavreit竟然把期限延长至2016年~

uncle答应读者将尽快去pavilion了解详情再update各位，最近pavreit的股价也悄悄地从Rm1.38上升至Rm1.42。

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产业股将面对挑战，进来看看

October 3, 2014, 5:02 am
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先向大家道歉，uncle因为私人理由忙了5天，忙得完全没时间update各位，请大家见谅。

uncle jim觉得产业股将在未来面对挑战是因为最近时常看到产业股的老总喊话，大家一起呼吁政府的举动确实不畅见~

uncle收集的如下：

1）马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）董事经理暨总执行长丹斯里梁海金希望政府让售价低于100万令吉的住宅产业，从“豁免消费税”（Exempted）转为“零税率消费税”（Zero Rated）。他也期望政府能够在来临的财政预算案中，重新推行发展商利息承担计划（简称DIBS）

2）置地通用(L&G，3174，主板产业股）董事經理劉毅德表示，我們發現很多想買第一間房子的人，他們有穩定的收入，但還是有很多人很難付得起首期。政府可以考慮再提高第一間房子的貸款上限，或是批准買家直接從每月公積金扣款中抽一部份來還房貸。

3）麗陽機構（TROP，5401，主要板房產）董事羅碧媚籲政府在2015年財政預算案宣布，讓房產業者重新推出發展商承擔利息計劃（DIBS）。

从他们的“呼吁”不难发现其实市场已经难以消化他们所建造的房产，说到底，他们的呼吁不外是要求“流动资金”，要求政府放宽贷款条件，重启DIBS, 甚至把橄榄枝伸向大众的EPF。

那么为什么市场会缺乏资金呢？因为大马私人家庭在2008年，向銀行貸款額約1030億歐元（約4269億令吉），當時占國內生產總值的60.4%。截至2013年底，貸款數額高漲至超過1890億歐元（約7833億令吉），占國內生產總值約87%就是说，要借钱买房子的人，都已经借了，这几年的房产牛市已经把市场上的资金用的7788，那么接下来谁有钱买房子呢？难道用cash买吗？

实情是，资金被你们榨干了~ 产业老总还希望把你的EPF一起赚取~ 也希望政府同流合污~ 

不幸的是，接下来如果美国升息，大马就会被逼着升息，市场的流动资金更少~

老实说，这几年产业股表现得很标清，但是盲目的希望接下来产业股会继续表现良好是不智的，看到很多股友都在追高产业股，难道你真的以为你选择的“优良公司”真的可以逆势而上？我只是想说，你有其他选择。

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arreit鲤鱼翻身？！！

October 3, 2014, 10:50 pm
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Arreit(5127, REITs) 公布终于成功把wisma amanahraya berhad jalan semantan 出租，而租客是Help university sdn bhd. 这份租约是在9月29号签署，那么应该会在下一个季度贡献收益，对arreit来说真是好消息！

租约详情如下：

  • 25年租约- 每5年renew 一次
  • rental - year 1to5 - RM450,749
  • rental - year 6-10 - RM468,779
  • rental - year 11-15 - RM487,530
  • rental - year 16-20 - RM507,031
  • rental - year 21-25 - RM527,312
  • 租金包括building & car parks
wisma amanahraya berhad jalan semantan已经空置了8个月，管理层预计这项租约将会提高arreit earning by 7.95%

而且大家别忘了，wisma comcorp的收购将在今年12月完成，详情click here并且会在2015年贡献收益，一年多2.9%或RM2.4mil的收益（还未扣除产业管理费用）

如果arreit可以再妥善处理silver bird factory的危机，详情click here, arreit翻身有望！

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PNB购买AHP's manager 30% 股权

October 4, 2014, 9:12 pm
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国投购国民产托管理30%

（吉隆坡3日讯）国民投资机构（PNB）宣布，向马银行（MAYBANK，1155，主板金融股）收购国民产业信托 AMANAH HARTA TANAH PNB（AHP，4952，主板产业信托股）管理公司Pelaburan Hartanah Nasional的其余30%股权。

国民产业信托向马交所报备，两大股东今天签署买卖合约，马银行脱售管理公司Pelaburan Hartanah Nasional的30万股。

国民投资机构目前握有国民产业信托的70%股权，文告中没有提到交易价。
Pelaburan Hartanah Nasional目前管理的产托和私人产业信托资产规模，超过13亿令吉。

uncle的看法：AHP是相对比较低调的REITs，在malaysiareit.com里也没有这只reits的任何资料，uncle将尽快补上 ：）

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alaqar 以RM77mil买入新产业，可惜签署不平等租约

October 6, 2014, 7:37 am
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Alaqar (5116, REITs) 以RM77,800,000, 从KPJ子公司PUTERI NURSING COLLEGE SDN BHD购入两片土地 + building, 细节如下：

  • purchase price - RM77,800,000
  • 这产业现为KPJ Healthcare University College，医疗学院大学
  • 这次购入的新产业为KPJ Healthcare University College (“KPJUC”)新建的校舍与宿舍，其实早于2009年alaqar已买入了现有的KPJUC校舍
  • freehold
  • 新校舍楼高8层，可使用面积为11,020 sq metres，可容纳2500名学生
  • 新宿舍楼高11层半，可使用面积为17,673 sq metres，可容纳1020名寄宿生
  • 现在的使用率：校舍80%，宿舍60% 
  • alaqar将以伊斯兰贷款筹集 RM38,900,000 以交付50%的价格，另外50%将以注入新股或再贷款筹集，这将视乎以后的决定。
  • alaqar将于KPJ Healthcare University College签署15年租约
从以上的资料来看，alaqar购入这产业好像没什么问题，可是uncle告诉你~往往魔鬼藏在细节中，KPJ Healthcare University College新校舍在2013年的net book value为大约RM55mil, 可是alaqar以大约RM77mil购买，溢价RM22mil, 或 28%

再来，alaqar与KPJ Healthcare University College签署的租约是典型的不平等合约，合约的细节如下：

  • 15年租约，每3年review租金
  • year 1-3为purchase consideration的7.1% 
  • 3年为一个term，从第四年开始，每次renew第一年租金 = 大马10年国债利率+2.38%乘以估价或当时产业估价的7.1%视何者为高，并且每次renew的租金涨幅不能比以往的租金高出2%
  • 一个term里的第二和第三年租金为第一年+2%
  • 未来KPJ Healthcare University College增建的所有新building, alaqar就必须以当时双方同意的价格进行收购
这租约有几个问题：
  • 如果产业未来的估价下降，租金也会下降
  • 限制一年的涨幅不能高于2%，若产业估价涨幅很大，租金的涨幅也不能高于2%
  • KPJ Healthcare University College未来建的所有新building, alaqar也必须以当时同意的价格收购
我想请问KPJ当alaqar时提款机吗？alaqar当股东是LULU吗？新建的building一定要收购，并且收购价还溢价28%，租金涨幅不能高于2%，这是什么合约？你会签吗？搞笑咯~ 我建building给你赚钱MEH？

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axreit購買Axis Steel Centre，詳情進來看看

October 7, 2014, 6:43 pm
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Axreit (5106, REITs) 終於落實購買位於nusajaya的工業產業Axis Steel Centre，這項謠言傳了很久，終於成真了，賣方為Yongnam Engineering Sdn. Bhd，Axreit 將會把這這產業回租給賣方，雙方簽署SNP(sales and purchase agreement）的同時也簽署了tenancy agreement。

axreit購買的細節如下：
  • 購買價RM153.5 million
  • 產業名稱：Axis Steel Centre
  • address: No. 27, Jalan SiLC 1/5, Kawasan Perindustrian SiLC, 79200 Nusajaya, Johor
  • tenure: freehold
  •  Existing property use: Steel fabrication facility
  •  Provisional Land Area: approximately 26.96 acres
  • Approximate age of building: Approximately 4 years
  • Occupancy rate as at 15 August 2014: 100%
  •  Description of building: 
    • a) Single storey detached factory – Block 1;
      (b) Single storey detached factory – Block 2;
      (c) 2-Storey office building – Block 3;
      (d) 2-Storey detached building – Block 4 – Maintenance & Canteen Building;
      (e) Single storey detached building – Block 5 – Training Centre;
      (f) 3- Storey detached building – Block 6 ;
      (g) and other supporting structures
axreit將會通過貸款集資以完成收購，預計axreit的gearing會上升至38.58%，這產業收購預計最遲會在2015年第一季度完成，雙方簽署的tenancy agreement期限為15年，每3年調整租金，細節如下：

1st term of 3-year RM969,313.00
2nd term of 3-year RM1,066,244.00
3rd term of 3-year RM1,172,869.00
4th term of 3-year RM1,290,156.00
5th term of 3-year RM1,419,171.00

以最初的收購價計算，這產業的回酬率略為7.2%由於收購不牽涉注入新股，axreit管理層對於接下來的DPU(distribution per unit)展望正面，為股東帶來更高回酬。

對uncle來說先不要看building,只是26.96 acres的freehold land就已經讓我流口水了。

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投資產托，多注意母公司

October 8, 2014, 6:49 pm
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（吉隆坡7日訊）柔佛醫藥保健（KPJ,5878,主板貿服組）為ALAQAR保健信托（ALAQAR,5116,主板產業投資信托組）注入資產，分析員認為這雖可釋放產業價值，但相信對柔佛醫藥保健盈利影響有限，無法掃除短期盈利前景黯淡疑慮。

柔佛醫藥保健以7千780萬令吉脫售柔佛醫藥保健大學學院（KPJUC）新擴建的土地，以及教學樓和宿舍單位予ALAQAR保健信托，爾後以脫售價7.1%的回酬率回租相關資產。

大馬研究指出，基於ALAQAR保健信托早已持有KPJUC現有建築，因此柔佛醫藥保健將新擴建產業售之並不出奇，但相信後者今年不會再有任何的資產注入計劃，主要是其新醫院仍處於陣痛期。

肯納格研究表示，柔佛醫藥保健最新動作將可釋放資產價值，並為營運資本進行融資，其中脫售所得中的3千萬令吉將用來償還銀行貸款，其餘830萬令吉則作為營運資本。

“不過，值得注意的是，3千萬令吉只是柔佛醫藥保健高達12億令吉（截至今年9月杪）債務的冰山一角。”

uncle 評語：無意中看到這篇報導，想不到ALAQAR的母公司KPJ竟然債台高築，RM1.2bil的負債不是小數目，這次脫售柔佛醫藥保健大學學院（KPJUC）所得的大部分收益竟然用來償還銀行貸款，唇亡齒寒，看來要多注意ALAQAR的母公司了

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收購platinum sentral計劃延遲, Qcapita 一波三折

October 9, 2014, 11:07 pm
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（吉隆坡8日訊）桂嘉資產管理（QCAPITA,5123,主板產業投資信托組）以7億4千萬令吉收購白金仙特拉（Platinum Sentral）的計劃期限延後3個月。

桂嘉資產管理在文告中指出，買賣雙方是以10月8日簽署附加信件，同意將符合買賣協議條件的期限從10月9日延長至明年1月9日。

uncle jim評語：Qcapita(5123, REITs) 收購platinum sentral真的是一波三折，之前調整購買價，現在又延遲收購，真的不知道葫蘆裡賣什麼藥，只是一個意思意思update一下各位，我也看到很“閒”了～不懂到最後會不會買不成？哈哈

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malaysia retis weekly update 10/10/2014

October 10, 2014, 2:30 am
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先update各位讀者uncle做了一個新的DY calculator 在右邊real time share price的下面，以後可以看著share price check dy了，而現有的malaysiareit.com的dy calculator page會被delete, 敬請留意。

這個星期五根本就是黑色星期五，klci 跌了 20點， 不是說好財政預算案前會有小漲幅的嗎？難道財政預算案是壞消息？

不管那麼多，這個星期malaysia reits的股價都大幅下調，average dy變成6.44%， 相比起12month FD的平均3.88%或10year malaysia bond的3.84%，reits確實吸引的多。

這個禮拜有6只REITs的DY高於7%，他們是arreit, twrreit, ytlreit, uoareit, amfirst, qcapita, 必須注意的是uncle的dy是以去年的派息計算，而arreit與twrreit今年的派息都已經下滑。

看表找找有沒有你的心頭好吧～
weekly update  
REITSPRICE (PER UNIT)DEVIDEND %
Arreit (5127)0.898.20%
twrreit (5111)1.328.11%
Ytlreit (5109)1.028.30%
Uoareit (5110)1.447.43%
Amfirst (5120)0.977.02%
Qcapital (5123)1.177.18%
Atrium (5130)1.276.93%
Hektar (5121)1.516.95%
Cmmt (5180)1.46.36%
Alaqar (5116)1.46.00%
Sunreit (5176)1.515.54%
Axreit (5106)3.635.10%
Igbreit (5227)1.285.47%
Pavreit (5212)1.455.10%
Klcc (5235ss)6.642.86%
total 96.54%
average 6.44%

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別讓自己太壓力，投資股票輸錢是必然的

October 13, 2014, 2:58 am
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在經歷了黑色星期五後，uncle相信很多人的組合都縮水了，不幸的是，今天又多跌10+點，大馬產托也隨大市齊齊跌。
 
過去幾天uncle在facebook/ blog不時看到股友對於股市悲觀的分享，抱怨身家蒸發了不少。其實股市就好像pasar, 價錢由供需(demand & supply)而定，打個例子：最近天氣良好，羊角豆over supply，價錢自然下滑，但是天氣不會每個月都這麼好，所以羊角豆也不會時常減價賣。

從這個blog“马来西亚股票交易所每天，每周，每月交易统计”uncle得知過去一周的淨賣家是local institution，而從klci的跌幅來看，local institution賣的相當急，至於為什麼賣的這麼急，uncle就不得而知了。

這是個公平的市場，我相信各位也曾經在股票裡賺過錢，換言之就是別人曾經輸錢給你，那麼現在只是local institution贏了一個回合，不可能每次都是你贏的吧？難道fund manager都是白養的？

股票會上，當然也會下，連巴菲特都說過市場是不可預測的，所以輸錢是必然的吧？只要到最後賺多過虧就好了，不是嗎？

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在這次熊市跌破52weeks新低的malaysia reits

October 14, 2014, 9:06 pm
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今天早上uncle閱讀報紙時，看到這驚人的報導：“大馬股市10月份首8個交易日市值蒸發666億令吉，以目前中央存票活躍戶頭數目粗略計算，這期間每名投資者平均損失4萬6250令吉, 大馬全股項指數（EMAS）下跌了474.42點或3.7%”

每位投資者平均損失RM46k, 想不到這次的bear bear熊的威力這麼大～

在這次的“熊市”中，malaysia reits只有一隻reits跌創52weeks新低,那就是twrreit (5111)，52weeks新低價格為RM1.29，twrreit創下52weeks新低其實不是因為外部大市的影響，而是因為內部的業績，twrreit在三個季度創下史上最少派息，從那以後股價就一路向下，看圖下。


至於其他的REITs, 雖然價格都有因大市而下滑，但相比於其他股票，REITs目前在這次“熊市”中還是相當抗跌, 平均下跌：1.56%， 相比起大市的3.7%，REITs的下跌幅度不到大市的一半。


沒想到這次跌幅最大的REITs竟然是igbreit和axreit，跌幅超過4% 但是考慮axreit和igbreit的派息都高於4%，這跌幅還不至於讓投資者虧錢～而令我驚訝的是klcc和pavreit竟然還可以逆勢而上 ：）

到底REITs在這次熊市表現如何現在還是言之過早，因為很可能bear bear還沒離開 :) 雖然今天已經有小反彈～

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熊市中悄悄往上爬的產品～

October 16, 2014, 1:12 am
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最近的熊市真的越看越無聊，不用問“阿貴”，每天大馬股市一定準時於早上10點鐘飛往“荷蘭”

在股市不爭氣時，如果你有有一點閒錢的話，可以考慮暫時投入“定期存款”，因為12個月的定期存款已經悄悄的爬上4%以上了。

根據imoney.my的資料，bank islam 12month FD rate是4.1%，說真的，這相當吸引人，這還不是什麼promo package呢。據uncle所知，現在市場上有其他銀行offer 比 4.1% 更高的回酬，但是term and condition apply啦～

而1 month FD rate也竟然高達3.44%， from affin bank，暫時放一，兩個月也不錯嘛～好過放saving浪費時間成本。

定期難道不算是投資嗎？


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星期五大反彈可以逢低買進嗎？

October 18, 2014, 1:01 am
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星期五的大反彈好像給了投資者信心，uncle在facebook group裡又看到很多股友出來晒命說賺了很多。

那麼星期五的反彈後，是不是說接下來沒事了呢？熊走了嗎？

uncle不知道，但是，從過去的經驗得知，市場是不會一路直直往下滑，在下滑的時候一定會有一些反彈。


uncle拿出2008年熊市時的這一個波段，在這波段中，klci總共下挫了100點，大家可以看到，klci連續下跌了5個交易日後，既然出現了第一個反彈，然後又下挫兩個交易日。

這時神奇的地方出現了 - 第二個反彈，klci連續3個交易日上揚，反彈2.34%，可是，別高興的太早，因為接下來連續5個交易日下挫，下滑了4.58%

如果你在第2個反彈時買入股票，也就是klci 1100多點時買入股票，相信你基本上沒什麼機會不虧錢，因為2008年股災的結果是klci跌到800多點～

所以說，反彈不代表什麼，不要得意忘形，因為熊市中本來就有反彈，現在這個反彈不代表熊跑了，可能是小熊回家叫baba～

小心駛得萬年船，千萬別在股市反彈時時逢低買進～ 很多人就是這樣泥足深陷，越踩越深～何不等到真正廉價，沒人買股時再慢慢挑選。

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馬航國有化，先搞清楚莊/閒

October 20, 2014, 5:07 am
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在南洋商報看到馬航國有化的新聞不足為奇， 但是uncle竟然在“大馬新聞”版內發現這篇志在勸勉馬航小股東接受馬航國有化的新聞，看來國庫對馬航國有化控志在必得。

這篇報導的標題是：“避免一分錢也拿不回‧小股東應接受馬航國有化”

平心而論，這標題貌似恐嚇大於勸勉～

因為就算各路小股東於11月6日的股東特大會議上，拒絕每股27仙的獻議，而馬航最終選擇清盤，也得變賣手中財產再回退給股東，根據2014年6月的季報，馬航的NAV為19cents。雖然產業面臨清盤難免會折價出售，但是有可能會一分錢也拿不回嗎？

如果小股東一致否決每股27仙的獻議，馬航的未來會如何？依我看來，很可能又拖拖拉拉幾個月，以馬航一天耗資400萬令吉的開銷，不停耗掉現金儲備下，下個季度的NAV將會更低。

可是各位小股東可別忘了，馬航最大的股東是國庫控股，如果以上拖拖拉拉的預言實現，國庫控股將會是最大輸家,每天400萬令吉可不是開玩笑。所以為了順利以27cent完成國有化，國庫控股在“大马新闻版面”刊登這篇報導呢，怕死小股東看不到。我不是慫恿小股東繼續持有馬航，誰要這家破破爛爛的公司，我想說的是，國庫控股面臨如此尷尬的局面，小股東大可要求提高收購價。

如國庫控股拒絕提高收購價，無疑自掘墳墓，繼續拖拖拉拉或清盤對它的傷害更大～

最後，uncle忘了提醒各位，MAS今天的閉市價為25cent, 所以我真的不明白何謂“一分錢也拿不回”，大不了我在公開市場賣掉它，難道不是嗎？

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分析axreit quarter report 3Q2014，你不得不注意的事

October 21, 2014, 8:06 pm
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INDIVIDUAL PERIOD
CUMULATIVE PERIOD
CURRENT YEAR QUARTER
PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
QUARTER
CURRENT YEAR TO DATE
PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
PERIOD
30/09/2014
30/09/2013
30/09/2014
30/09/2013
$$'000
$$'000
$$'000
$$'000
1Revenue
33,121
35,307
103,802
105,787
2Profit/(loss) before tax
40,096
36,666
84,372
81,913
3Profit/(loss) for the period
40,096
36,666
84,372
81,913
4Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent
40,096
36,666
84,372
81,913
5Basic earnings/(loss) per share (Subunit)
8.65
8.00
18.25
17.90
6Proposed/Declared dividend per share (Subunit)
5.00
4.70
15.60
13.80


AS AT END OF CURRENT QUARTER
AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END
7Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent ($$)
2.2647
2.2302

Axreit在2014Q3 派息5cent, ex date - 31oct2014, payment date 28nov2014

先看看axreit(5106)公佈的quarter report, 從表面上看來，axreit(5106)表現的不錯，除了revenue下滑6.19%外，其他的數據齊齊上揚，如：profit上漲9.35%，dividend上漲0.30cent，可惜的是這圖表沒有反映所有的事實。

因為profit的上漲實為Change in fair value of investment properties, 2014Q3 axreit為旗下3間產業進行re-valuation從而為公司帶來RM20,869,000的“收入”，如不把這項Change in fair value of investment properties計算在內，相比2013年，axreit表現的更差。


竟然revenue與profit都比2013年差，何以dividend得以增加0.30cent? 因為在3Q2014的income distribution 5cent裡，包含了之前出售Axis Plaza利潤中的0.76cent。扣除了0.76cent後，Axreit這季度的派息只是4.24cent (2013 年Q3 派息4.7cent)

Axreit管理層把2014Q3 業績下滑歸咎為 1）Axis Business Campus由於翻新失去營收 2）失去已出售Axis Plaza的營收 3）工業與辦公室出租率下滑，2014Q3總出租率為90.54%.

無論如何，管理層表示樂觀面對前景，並透露如能成功的把剩餘的9.46%空置的空間出租，將可為Axreit帶來額外4.6cent/year distribution income。

However, uncle jim繼續樂觀看待axreit未來的表現，因為：
  1. 今年剛收購的4間工業產業預計今年完成收購程序，並預計在2015年Q1開始貢獻收益
  2. Axis Business Campus的翻新工程已經完成
  3. Axreit在文告中披露，還有意思收購位於Prai的工業產業，收購價大約為RM38,000,000
但是必須注意的是，Axreit未來數月將會有private placement, 這會稀化EPU (earning per unit)

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cmmt 3Q2014 quarter report, 該注意細節

October 22, 2014, 5:43 pm
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CMMT(5180) 公布了2014Q3的quarter report, 公司的revenue上升0.7%，profit则下滑5.22%。此外CMMT宣布派息2.12cent，这比2013Q3的派息2.26cent少0.14cent/6.19%

根据CMMT管理成的解释，profit与派息下滑主要是因为MRT工程影响sungai wang plaza的收益和电费起价导致公司费用增加。

而CMMT旗下的east coast mall在完成第一阶段的AEI(asset enhancement initiative/翻新)后，增加了8%的营收，现在正在进行第二阶段的AEI，预计第二阶段AEI完成后，可增加4000sf的可出租空间。

uncle对cmmt展望中和，雖然明年retail sector將面對消費稅的挑戰，但是CMMT的利好因素如下：
  1. CMMT手持檳城皇后灣廣場（Queensbay Mall）的優先承購權（ROFR），虽然分析师预计CMMT不会行使優先承購權
  2. east coast mall 2nd phase AEI预计可带来可观收益
  3. CMMT 70%的借贷为term loan, 短期不受升息影响
  4. MRT完工后对sungai wang plaza带来正面影响
  5. 29.8%的租客将于2015年约满，可调节租金
  6. Gurney Plaza正扩建retail space 
以21oct2014的闭市价RM1.43计算，CMMT的DY大约为6.19%

想更了解CMMT? 请click here连接到cmmt detail

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Arreit被High 5挑战租约的合法性

October 23, 2014, 5:38 pm
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根据arreit(5127)今天发布的文稿, arreit接获第一原告standard confectionary sdn bhd， 与第二原告high 5 conglomerate berhad发出的庭令与申索陈述书，原告的诉讼大致如下：
  • 原告根据national land code 1965 section 340(1),(2),(3)挑战arrei以silver bird factory业主身份签署lease agreement的合法性。
  • 原告申述之前签署的SNP与lease agreement都是无效兼“不可被执行的”
这事件将在31oct2014被审理。
有兴趣看原文的click here，想更了解national land code 1965，click here, uncle看到8只眼睛~
据我所知high 5已经拖欠arreit（5127）租金，现在还控诉arreit(5127), 且看结局如何。

*对不起uncle对法律不甚了解，希望没有错误理解/表达，如有错误，麻烦提点与见谅，谢谢。

想更了解Arreit(5127)? 请click here连接到arreit detail

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Arreit面對訴訟，應該賣出嗎？

October 24, 2014, 1:38 am
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今天早上剛post了有關Arreit（5127）面對控訴的文章（click here to read again) 中午就收到讀者的詢問，應該賣出arreit嗎？為了解除大家的困惑，uncle在此分享我的看法：

在uncle看來，silver bird factory的問題並不是oct 2014發生，其實早於1Q2014，也就是2014年3月的季報上已經提及，所以這次爆發的控訴不過是正常的問題處理，總不能任由不交租金的租客不管吧～

再來，大家別忘了，arreit的最大股東/母公司是amanahraya berhad, 它本身就是一家遺產管理公司，難道它會不了解有關土地的National land code1965嗎？在我看來，arreit不只有能力全身而退，甚至還能討到一些甜頭～

當然我們也不能排除當年Arreit確有處理不當的地方而可能導致敗訴的可能性。

在過去幾個季度，Arreit因為silver bird factory的緣故導致派息減少，股價更在10月初下滑到52weeks新低，也就是RM0.875。所以說現在股價其實早已反映了silver bird factory的收益問題。

可喜的是arreit成功於9月尾和help college university簽署租約，出租WISMA AMANAHRAYA BERHAD detail click here。再加上明年初完成收購wisma comcorp, detail click here ,如果這次能妥善處理silver bird factory的問題並重新提供收益，Arreit在2015年的展望良好，我認為Arreit有能力在2015年派發比2014年更高的股息。

以上種種皆是uncle個人分析，最後補上這句：大家自行判斷，買賣自負，謝謝。

想更了解Arreit(5127)? 请click here连接到arreit detail

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weekly Malaysia reit update 26oct2014

October 26, 2014, 12:28 am
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Malaysia Reit gross dividend yield 比 malaysia 10 year bond yield 高 2.6%
Malaysia Reit gross dividend yield 比 top3 12 months FD rate（info sourced from imoney.my) 2.46%

以下是個別malaysia reits的weekly dividend yield according to 24oct2014 closing price

MALAYSIA REITs DIVIDEND YIELD    
REITSPRICE (PER UNIT)GROSS DEVIDEND NET DIVIDEND
Arreit (5127)0.888.26%7.43%
twrreit (5111)1.318.17%7.35%
Uoareit (5110)1.447.41%6.67%
Ytlreit (5109)1.018.38%7.54%
Qcapital (5123)1.187.10%6.39%
Amfirst (5120)0.9756.98%6.29%
Atrium (5130)1.266.98%6.29%
Hektar (5121)1.526.91%6.22%
Cmmt (5180)1.456.10%5.49%
Alaqar (5116)1.46.00%5.40%
Igbreit (5227)1.335.29%4.76%
Sunreit (5176)1.575.32%4.79%
Pavreit (5212)1.475.01%4.51%
Axreit (5106)3.685.03%4.52%
Klcc (5235ss)6.62.93%2.64%
TOTAL 95.88%86.29%
AVERAGE 6.39%5.75%
*dividend yield are calculated by 2013 dividend   
*individual investors are subjected to 10% tax on REITs dividend  

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