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產托投資者注意：大馬10year bond yield上升

November 17, 2014, 4:45 pm
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大馬10year bond yield上升，產托投資者注意了：
“星洲報導：國際大行惠譽（Fitch）警告大馬主權財富基金債務問題可能對國家信貸評級帶來影響，導致大馬10年期債券顯著下跌，回酬率更創下今年1月來最大漲幅，升至3.87%的5週高位。惠譽認為，大馬政府雖積極削減財政赤字，但對其認真抑制或有負債（ContingentLiability）的動作未感滿意，拖累週四的10年期債券銷售創下2個多月來最低需求。”
在國際大行惠譽（Fitch）警告下，malaysia 10year bonds yield上揚至3.87% 5週新高，而產托(REITs)走勢將與bond yield的走勢息息相關。現在bond yield上揚，產托的回酬相對失色，對產托的股價無疑增添壓力，且看接下來如何發展。

2014年頭的REITs小熊市時期，malaysia bond yield 高達4%以上，REITs面對賣壓，股價齊齊下滑，sunreit更一度下滑至RM1.2x,投資者不得不注意。

欲查詢malaysia 10 years bond yield的走勢，可以登錄這網站：http://www.investing.com/rates-bonds/malaysia-10-year-bond-yield

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不可思議的投資產品 - AHB

November 18, 2014, 4:42 pm
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uncle jim今天向大家介紹這個不可思議的投資產品 - AHB - Amanah hartanah bumiputera

這項投資產品類似REITs, 他的概念是： 買入由manager （manager為maybank assets management sdn bhd)管理的產業，manager收取租金後，再分發income distribution。現在under AHB 管理的產業有：
  1.  menara prisma
  2. CP tower
  3. Logistic Warehouse
  4. Wisma Consplant
  5. Tesco Setia Alam
  6. DEMC specialist Hospital
  7. Peremba Square Properties
  8. Block C, Peremba Square
  9. Menara BT
  10. Jaya33
  11. Menara Sapura Kencana
包含：office, hospital, retail, industrial，看起來相當不錯嘛～

與REITs不一樣的是，這AHB的股價完全不會浮動，被定價RM1per unit，無論你什麼時候買或賣價格維持在RM1。而AHB 2013年的派息為6.5cent，以6.5cent除以RM1, 週息率 6.5% 最讓我匪夷所思的是，買賣AHB完全沒有“水錢” RM0 for transaction fee，而且買賣的程序很簡單，只需要到各maybank分行就能搞定了，最低購買額為500unit。

uncle在想，以這個products代替fixed deposit該多好，因為： 隨時可以買賣，週息率6.5%，完全不會浮動的定價，沒有水錢，應該是緊急儲備金的最佳選擇，高週息率，0風險。更加過分的是，投資者可以在派息前買入，收了股息後，再賣出，反正AHB被定價RM1，又沒有水錢～ (雖然不確定能不能這麼做）

很可惜的是，當我向銀行職員詢問時，才發現“only bumiputera entitled to invest in AHB”

Oh~~真相大白，而我相信能夠明白這篇文章的你，也應該不符合標準吧，哈哈

所以說:“天下沒有白領的康頭，除非你是..............

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REITs與bond的走勢有關聯嗎？

November 19, 2014, 4:47 pm
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2014年11月17日，uncle jim發表了標題為：“產托投資者注意：大馬10year bond yield上升” 的文章，同一天有讀者詢問以下問題：
“REITs與bond的走勢有關聯嗎？？”
REITs是以“yield”為首要投資目的的工具，當其他的投資工具的yield return變化時，REITs當然也會受影響，其中我認為10years malaysia bond yield對malaysia REITs的影響最為明顯。malaysia bond被视为“零”风险的投资，相比起产托而言，bond享有较小风险。

所以當bond yield上升時，REITs自然會因缺乏吸引力而被卖出，導致REITs的股價下滑。REITs的股價下滑後，Dividend yield自然更高，因為 DY = dividend/share price 所以說，REITs dividend yield與malaysia 10year bond yield是正比關係，bond yield上升，REITs dividend yield隨著上升。

不信？看看以下3只REITs dividend yield vs bond yield的52weeks走勢圖(axreit, sunreit, igbreit)




可以看到的是，REITs DY与bond yield的走势视乎一致，以我本身的经验總結，REITs DY与malaysia 10year bond yield成正比的走势，屢試不爽。

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uoareit 2014Q3 report分析，不符合大眾持票標準

November 20, 2014, 5:16 pm
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uoareit(5110)發布了Quarter 3的report, 看圖下：



Revenue 比起2013年Q3 上漲 1.7%

可是Profit下滑了3.5%

Nav上漲至1.5012

Borrowing比起2013年Q3上漲了3.75%，從RM377mil上漲至RM391mil

營運費用(property operating expense)也從2013年的Rm5.1mil上漲至RM5.6mil





從這些數據來看，uoareit的Revenue雖然上漲了1.7%，可是由於貸款成本以及營運費用的攀升，導致uoareit的profit相比起2013年下滑了3.5%。可是，公司還是保留了RM10,363,593，相等於大約每股2.45cent作為下一季度的派息。

uoareit表示，revenue上漲1.7%是由於調漲租金所得，而profit的下滑主要是因為貸款成本以及營運費用的攀升，無論如何，基於穩定的出租率（occupancy rate)uoareit對公司未來表示“穩定”，並且會繼續努力提高收益。

值得一提的是，uoareit不符合大馬上市公司-大眾持有股票標準（PUBLIC SHAREHOLDINGS SPREAD），直到30sept2014，大眾對於uoareit的持股為23.27%， 無論如何，uoareit在20sept2014已經致函bursa malaysia要求降低大眾持有股票標準，唯bursa malaysia還沒給予答复。其實這是理所當然的，因為大股東Kong Chong Soon @ Chi Suim已經持股76.55%。

題外話：什麼是大眾持有股票標準（PUBLIC SHAREHOLDINGS SPREAD）？

8.02 Compliance with shareholding or unit holding spread requirement
(1) A listed issuer must ensure that at least 25% of it s total listed shares (excluding treasury shares) or listed units are in the hands of public shareholders or unit holders. The Exchange may accept a percentage lower than 25% of the total number of listed shares (excluding treasury shares) or listed units if it is satisfied that such lower percentage is sufficient for a liquid market in such shares or units.

簡單來說，上市公司的股票必須有至少25%由大眾持有，除非某些情況bursa認為大眾持股少於25%不影響該股票流通。

想更了解uoareit(5110),click here to understand more.

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轉貼：從農場的故事看汽油津貼

November 21, 2014, 2:25 am
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轉載於http://malaysianewlife.wordpress.com/

這篇文章寫於2008年6月24日,uncle看了深表認同，特在此分享：

讓我說個農場的故事﹐讓你知道什麼是國陣說的”津貼”。。。

在一個農場裡﹐每天可以生產10粒蘋果。農場裡有5個工人和 1個場主﹐總共 6個人。他們每天一人吃一粒蘋果﹐就足夠維持農場裡的運作﹐所以還有剩下4粒蘋果。

場主把這4粒蘋果賣了﹐一粒RM10。結果賺了 RM40。場主把這RM40拿來提昇農場裡的所有設施﹐設備﹐但是一天最多也需要RM25罷了。多出的

RM10就拿來發給5個工人﹐每人有 RM2。還有RM5拿來當作自己的盈利。

日子這樣下去﹐這個農場就變得很先進而且工人的住宿和環境都是一流的。5個工人也存了一筆錢。

但是不久這個好場主去世了﹐來了個新場主。新場主說﹕”我們要提昇農場素質﹐要有一流的思維。現在你們吃的蘋果﹐需要給

RM1.00。但是你想想﹐這是很便宜的﹐你去外面買蘋果一粒要 RM10叻﹗”

工人沒辦法﹐就繼續做工和每天給 RM1.00 來吃他們以前每天吃的免費蘋果。結果他們現在每天只得到 RM1.00。

現在﹐新場主還是把多餘的 4粒蘋果拿去賣﹐賺了

RM40﹐還是像從前一樣﹐RM25拿來提昇設施﹐RM10就拿來發給5個工人﹐RM5拿來當作自己的盈利﹐再來﹐現在那5粒蘋果他賣給工人﹐賺了

RM5.00。現在他共有每天RM10.00盈利。


不久﹐蘋果售價突然大漲了一倍﹐外面售價 RM20一粒。現在新場主還是把多餘的 4粒蘋果拿去賣﹐大賺了 RM80。

農場的設施提昇工程現在換了是新場主的朋友承包。新場主的朋友說﹐蘋果售價大漲﹐設施提昇工程的費用也要漲價了﹐變成 RM50。其實真正費用才

RM30﹐新場主把多出來的 RM20和他的朋友平分。

現在新場主有﹐

RM10 (和他的朋友平分的提昇工程費)

RM20 的盈利(RM80-RM50-RM10=RM20)

RM5 的賣蘋果給自己員工賺的錢。

總共是RM35.00。比起以前的RM10﹐新場主多賺了RM25.00﹗!

哇﹗﹗﹗暴利叻﹐蘋果售價突然大漲﹐農場賺多了 RM25.00。但是工人還是每天只賺取RM1.00。

但是﹐貪心的新場主卻招來 5位員工﹐對他們說﹐”你們看看﹐蘋果現在的市場售價是 RM20 一粒﹐但是你們卻用 RM1.00

來買一粒蘋果﹐你看你們多幸運﹗”

我就辛苦了﹐我需要津貼你們每人 RM19.00﹐總共 RM95.00 來給你們蘋果吃啊﹐你看農場的津貼負擔多麼的重﹗”

農場真的很辛苦了﹐再這樣下去﹐農場會破產﹐倒閉。現在我賣你們每粒蘋果 RM1.50 吧﹐我辛苦一點來津貼RM18.50。”

那麼現在新場主的暴利又增加了﹐RM20 + RM10 + RM7.50 = RM37.50。又賺多了RM2.50。這 RM2.50

是從哪裡賺來的﹖就是從自己工人的口袋賺來的。

現在我問你們﹐比起當蘋果還沒暴漲前和暴漲後﹐農場主變辛苦了還是變有錢了﹖

之前﹐RM10.00﹐之後﹐RM37.50。這麼簡單﹐你不是看不明白吧﹖

場主說津貼很辛苦﹐有嗎﹖他有從他自己口袋拿出那個他所謂的 RM95 的蘋果津貼嗎﹖農場有因為津貼而破產嗎﹖他現在比起之前賺多了 3.75倍﹗會破產嗎﹖

所以說﹐別被主流媒體的”津貼論”騙去了。國陣成員說國家會破產﹐你相信了嗎﹖國陣政府從以前一直以來都沒有從口袋裡拿出”津貼”來給我們。

說 520億汽油津貼﹐哪裡來的﹖這筆錢從來都沒有出現過﹗

現在國陣政府起油價﹐其實就是伸手進我們的口袋來搶我們的錢。你認命嗎﹖你就這樣站著給它伸手進你的口袋拿走你的錢嗎﹖
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YTLREIT 2014Q3 report分析

November 21, 2014, 5:20 pm
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YTLREIT(5109, REITs)发布了 2014Q3 的report，请看：


REVENUE 下滑0.26%

Profit下滑了 RM6,739,000或46.5%

Nav 为RM1.1776，比2013年同季度1.2607下滑了6.5%

Ytlreit宣布派息1.92cents, Ex-date 3rd DEC2014， payment date 24DEC2014

可能你会觉得奇怪，为何ytlreit的profit比起2013年少赚那么多，为何还能派发相同数额的股息呢?

难道是ytlreit倒贴派息?

非也，ytlreit看似profit下滑了46.5% 其实不然，因為ytlreit profit的下滑主要是由RM16mil的depreciation構成。顧名思義，depreciation當然是unrealise expenses, 因為它只屬賬面支出，ytlreit實際上並沒有為其支付任何實際費用。所以實際上ytlreit的成績與2013年相差無幾，這可以從income available for distribution窺出，2014年RM26,369,000, 2013年RM28,217,000, 下滑了大約RM2mil,或6.5%

ytlreit表示，profit下滑主要是因為貸款的附加費用（administration expenses)提高，但是這只屬一次性費用。此外，2014年7月國行升息後也導致ytlreit的利息費提高，相比起2013年提高了5.7%，無論如何，ytlreit管理層表示有信心表現的比往年更好。

此外，ytlreit股東必須注意，ytlreit致函security commission要求把private placement的截止日期從30deco2014延長至29Jun2014, 令我費解的是為何管理層延遲private placement,難道是現在ytlreit的股價過高？還是母公司ytl資金還未到手？

總括而言，ytlreit這一季度表現平平，派息也比上一季度少許多。

想更了解ytlreit?click here to read more

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weekly malaysiareit update 21Nov2014: REITs vs BOND vs FD

November 23, 2014, 3:36 pm
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weekly malaysia reit update: 这礼拜 malaysia reit的 DY（dividend yield)比上一个礼拜微微上扬了0.3%，主要原因是因为malaysia 10 year bond yield 曾经一度上升至 3.922%  幸好最后星期五malaysia 10year bond yield守在3.89% REITs vs Bond 相差2.57%

而 REITs vs FD则扩大至2.53%

至于个别malaysia reit的DY, 请参考图下：


REITSPRICE (PER UNIT)GROSS DIVIDEND YIELDNETT DIVIDEND YIELD
twrreit (5111)1.268.49%7.64%
Arreit (5127)0.878.35%7.52%
Ytlreit (5109)1.048.14%7.32%
Uoareit (5110)1.417.57%6.81%
Atrium (5130)1.227.21%6.49%
Qcapital (5123)1.177.16%6.45%
Amfirst (5120)0.986.95%6.25%
Hektar (5121)1.556.77%6.10%
Ahp(4952)1.166.38%5.74%
Cmmt (5180)1.396.37%5.73%
Alaqar (5116)1.46.00%5.40%
Sunreit (5176)1.475.69%5.12%
Igbreit (5227)1.335.29%4.76%
Axreit (5106)3.585.17%4.65%
Pavreit (5212)1.54.91%4.42%
Klcc (5235ss)6.792.85%2.56%
average6.46%5.81%
*DY is calculated based on 2013 REITs dividend payout

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amfrist 3Q2014 report分析

November 24, 2014, 4:41 pm
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Amfirst（5120，REITs）公佈了3Q2014的quarter report，詳情請看：

與 2013年Quarter 3 相比：

revenue下滑 3.24%至RM26,903,000

profit 下滑 13.1%至RM10,654,000

dividend下滑15.3%，從3.65cent per unit下滑至3.09cent per unit

Nav 下滑0.4%至RM1.2321

amfirst宣布派息3.09cent per unit, Ex-date 4Dec2014, payment date 23Dec2014

Amfirst表示，revenue的下滑主要是因為summit USJ的翻新工作正在進行，租用率從2013年的92%下滑至73%，此項翻新工作預計會在2015年中完成。其實除了USJsummit以外，uncle意外的發現menara ambank的出租率也在這個季度急促下滑，從上個季度的95.2%下滑至這季度的89.4%

至於profit下滑的是因為property expense比2013年同季度上升了3.2% 管理層表示這是由於電費與門牌稅調漲所致。此外，amfirst的interest expenses也大幅度的上升了11.3% uncle在之前的文章已經告知，這是由於amfirst有高達66%的貸款採用浮動機制，2014年7月opr(overnight policy rate)上升後，amfrist自然需要繳付更多的利息，再加上Amfirst為summit USJ 翻新領取新的貸款，這才是amfirst profit大幅下滑的主因。

由於summit USJ翻新工程影響收益，以及2015年新增的office supply，預計amfirst將面臨巨大的挑戰，未來的2-3個季度，應該都不會有良好的表現，派息自然不會高loh~

想更了解amfrist(5120), click here to understand more

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arreit 3Q2014 分析

November 25, 2014, 4:35 pm
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arreit (5127, REITs)公佈了2014年quarter 3的report,看圖下：

revenue下滑7.4%至RM16mil

profit反而上升71%  這profit的上升不用看report都應該知道是因為 change in fair value of property吧。

dividend 1.7cent per unit,相比起去年同期下滑了0.11cent/ 6%

這dividend 的Ex-date = 5Dec2014, payment date 29Dec2014。

NAV則下滑RM0.04

Arreit表示，revenue下滑是因為租用Wisma Amanah Raya Jalan Semantan的help institution 正享有rental free period, 此項優惠將會持續至2015年1月， 也就是說，需要等到2015年quarter 1的report才會正式放映Wisma Amanah Raya Jalan Semantan的收益。

如我所意料，profit的上揚是因為change in fair value of property RM10.5mil, 如把這項收益排除在外，arreit的realised profit只是RM8,196,413, 比2013年同期下滑25% profit下滑的主要原因主要是因為RM1.9mil的Impairment loss on trade receivable，這是由於silver bird factory的法律事件所引起，而uncle也在過去arreit的文章多次提及。

值得注意的是，排除change in fair value 後，arreit的realise earning per share 只是 1.42cent, 可是arreit卻宣布派息1.7cent, 這相等於arreit派出119%的 profit。arreit可以派出超越earning per share的dividend是由於它把之前reserve起來的distributed income l也一併派出,在2014年財政年，arreit總共派出了RM3.4mil的reserve income，相等於每股0.59cent。

總括而言，arreit最少必須持股至2015年才能看到一點曙光，因為
1）Wisma Amanah Raya Jalan Semantan貢獻收益， 預計可提高revenue by 8.6%
2）wisma comcorp貢獻收益， 預計可提高revenue by 3.8%
3）silver bird court case被定在2015年1月7日，希望到时能传来好消息。

想更了解Arreit(5127)? 请click here连接到arreit detail

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alaqar 3Q2014 report 分析

November 26, 2014, 4:51 pm
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Alaqar（5116，REITs)公佈了 3Q2014 report, 看圖下：

Revenue上揚1.6% 或RM429k

Profit上揚RM268k 或1.8%

Alaqar在這季度沒宣布派息。

Nav微微下滑1.34%

與其說這是分析還不如說這是告訴大家alaqar公佈季度報告了，因為，沒什麽特別的事情發生，與2013年相差無幾。

Alaqar表示Revenue與profit的增長是由於年度調整所致，而在旗下所有產業都保持100%出租率的帶動下，alaqar 得以保持增長。(這是廢話啦，因為所有的產業都回租給母公司KPJ healthcare)

接下來alaqar的催化劑應該是近來購入的Puteri Nursing College，完成收購後理應能派發更高的dividend。

題外話：alaqar的母公司，KPJ healthcare (5878) 也交出了優良的成績單

想更了解alaqar? click here to understand more

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從賣鐵板面aunty看高通膨

November 27, 2014, 2:13 am
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話說uncle jim時常去公司附近的food court吃午餐，日久有功，自然能與那裡的小販閒話家常。今天賣鐵板面aunty不斷地向我投訴，業主即將調整租金，從現在的RM650調高至Rm900！整整RM250或 38%的起幅。

大家看看，一個這麼小的攤位:

 
以我看來，它的floor size最多只有10'x10'，以它的租金計算，一方尺RM9，在馬六甲這個小地方可不是開玩笑，因為普通一間1200sf 店面的租金也不過是大約RM1200-RM1500。其實這food court是有它的advantage, 因為它與pasar相連，人潮自然多，所以業主也膽敢調漲租金。

令我驚訝的是，這food court的業主竟然是上市公司lixn group, 而這food court裡有整整16個類似的檔口，預計每個月可為lixn group賺取RM14,400的租金收入。

小販們辛勤工作，提供食品賺取收入，所謂“手停口停”，不做就沒收入，而尊貴的業主輕輕鬆鬆的把手一伸，就能從小販的口袋多賺取38%的收入，多麼的不公平啊。

故事的最後，uncle想表達的是，這世界本來就不公平，就像aunty被起租金一樣，與我何干。可是我可以預見的是，不久的將來aunty也會把她的手伸進我的口袋裡要多一些些錢，所以這可能是我在這品嚐的最後一碟“鐵板面”，哈哈

在這高通膨的時代，就算你躺著，別人的手也會伸進你的口袋要錢。2015年一定是高通膨的時代，而你的手，有辦法為你多賺一點點錢嗎？

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Axreit派發2.7cent特別股息 + new unit placement

November 27, 2014, 3:50 pm
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之前Axreit(5106, REITs)的首席執行員拿督史提沃利萊在股東特大表示：“在配售新股前，公司會將現有現金以特別股息方式派發給股東”

話才說完不久，今天（2014年11月26日），axreit宣布派發特別股息2.7cent per unit, Ex-date - 08/12/2014, payment date- 08/1/2015。

但是，股東必須注意的是，axreit大股東將以private placement買入83,579,942 axreit unit，相等於axreit現在總股數（total unit）的18.65% 買入價為RM3.45 per Unit。此項private placement可為axreit籌集RM288.35 million的資金，管理層預計把這筆資金用於繳付部分貸款。

除了placement事宜，axreit也在特大宣布數項利好消息：

1）公司正在商谈购买槟城资产事宜，同时也在研究数项资产，希望可在未来3个月至半年内落实交易。Axis产托计划拨出3亿至4亿令吉，作为明年收购资产的预算.

2）消费税将会代替目前的服务税。过往，服务税会直接影响每单位股息，但执行消费税后，我们可以索回产业支出相关的进项税抵扣（input tax credit）有利於公司發展

3） 公司在年尾將會迎來DirectD租戶租用辦公室（office），DirectdD是大型手機貿易商。


Axreit股東有福了，突然多一筆特別股息，恭喜恭喜，艾芬黄氏投行研究看好甚至把Axreit的目標價提高至3.90令吉。

想更了解Axreit?click here to read more

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weekly malaysiareit update 28Nov2014: REITs vs BOND vs FD

November 29, 2014, 7:00 pm
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weekly malaysia reit update: 这礼拜 malaysia reit的 DY（dividend yield)比上一个礼拜微微上扬了0.1%，而malaysia 10 year bond yield 在这礼拜下滑至3.855%  难道是因为马国政府宣布燃油价格自由浮动后，投资者对马国国债有信心纷纷买入？ 最后导致REITs vs Bond 相差2.61%

而FD的average rate则由于CIMB推出4.88%的FD products 后（细节不详，有兴趣的可以看看imoney.my, uncle将会去CIMB了解后再update各位) 上升至4.18%， REITs VS FD 相差 2.29%

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至于个别malaysia reit的DY, 请参考图下：


weekly update
REITSPRICE (PER UNIT)GROSS DIVIDEND YIELDNETT DIVIDEND YIELD
twrreit (5111)1.278.43%7.58%
Arreit (5127)0.8658.40%7.56%
Ytlreit (5109)1.038.21%7.39%
Uoareit (5110)1.417.57%6.81%
Atrium (5130)1.237.15%6.44%
Qcapital (5123)1.187.10%6.39%
Amfirst (5120)0.9756.98%6.29%
Hektar (5121)1.526.91%6.22%
Ahp(4952)1.156.43%5.79%
Cmmt (5180)1.46.32%5.69%
Alaqar (5116)1.396.04%5.44%
Sunreit (5176)1.515.54%4.98%
Igbreit (5227)1.335.29%4.76%
Axreit (5106)3.555.21%4.69%
Pavreit (5212)1.475.01%4.51%
Klcc (5235ss)6.82.84%2.56%
average6.47%5.82%
*DY is calculated based on 2013 dividend payout
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ahp 3Q2014 report 分析

November 30, 2014, 4:00 pm
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Ahp (4952, REITs)公布了3Q2014年的 report, 详情看图下：


Revenue 下滑4.13%，从RM3.5mil下滑至RM3.3mil

Profit则上升5.2%，从RM1.28mil上升至RM1.35mil

NAV下滑RM0.03

管理层表示，profit的上升是由于公司支出的减少，尤其是assessment fee，比去年减少超过100% 所以虽然revenue下滑，AHP的profit还是比2013年同季度好。

NAV的下滑主要是因为cash deposit in bank的减少与贷款增加所致。

管理层表示乐观看待2015年，虽然office supply不断增加，可是公司相信大马的内部成长足以消化增加的供应。

想更了解AHP吗？click here to understand more

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cimb 4.88% FD 的真相

November 30, 2014, 10:20 pm
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uncle jim昨天寫weekly REITs update時有提及CIMB 4.88% FD offer, 我答應大家要查詢詳情再與大家分享。

其實CIMB 4.88%的offer 是 step up FD, 請看offer 2


計算下來後，12months的effective rate竟然只是3.68% pa比其他競爭銀行低許多。

所以市場上並沒有4.88%的fd offer, 大家不必去CIMB 詢問。

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arreit法律糾紛update，Arreit反索賠

December 1, 2014, 4:51 pm
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對於high 5的court case（如想重溫前文的讀者可以click here), arreit (5127, REITs) 於28nov2014發文告，表示以下幾點：

1)arreit不承認所有指控
2）原告現在所進行的法律行動是由於被告向原告索討欠款所致
3）被告不承認曾對原告作出不正當的行為

並且被告（arreit）向第二原告(high 5)反索賠以下幾點：

1）要求原告繳付每月Rm608k,從16Aug2014開始所拖欠的租金，直到歸還該產業為止，
2）要求原告繳付每月Rm608k,從16Aug2014開始的double rental （我不明白這個term，有請law friend代為解釋）
3）要求原告繳交5%的利息於拖欠租金/double rental
4）在沒trustee的同意下，任何人/單位不得佔用該產業，否則被視為不正當行為
5）必須在7天內空置該產業
6）必須在7天內把現存於產業內的物品清出
7）准許trustee派遣保安人員看管該產業
8）准許trustee進入該產業，並有權力將其鎖上
9） 索賠律師費用
10） 索賠產業損壞
11）其他任何相關費用

Arreit終於像一個男人，這樣才像一個業主嘛～

再次聲明：uncle jim沒有任何法律背景，如這篇文章有任何錯誤，請通知改正，謝謝大家體諒。

想更了解Arreit(5127)? 请click here连接到arreit detail

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Qcapita 3Q2014 report 分析

December 2, 2014, 5:17 pm
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Qcapita (5123,REITs)发布了 3Q2014 quarter report, 看图下：

Revenue 上升 RM404k, 或 2.3%

Profit微微上升RM15k, 或 0.16%

Qcapita 管理层表示，revenue 上升是由于部分产业跟新租约所致，而2014年尚有18%的租户还未更新租约，管理层正努力完成续约工作。2015年则有20%的租约到期。

Qcapita现在正进行数项AEI(assets enhancement initiative) 如 wisma technip 的翻新，导致公司的repair and maintenance costs上升10%

相比起klang valley office平均占用率83% Qcapita 3Q2014 的占用率为91%

值得注意的是，Qcapita 100%的贷款属于fixed rate, 利息为4.3% 所以就算2015年升息，也预计不会对Qcapita构成大影响。however, 64%的贷款将在2016年期满。

platinum sentral的收购预计会在2015年第一季度完成，这项收购将以RM476,000,000现金，外加发行 206,250,000unit的新unit集资（发行价为RM1.28) 同时，qcapita manager - QCM也要求以20,387,000新unit取代现金支付manager fee

最后，虽然2015年klang valley的 office supply 不断增加，但是Qcapita表示乐观看待2015年的表现，有信心维持派息。

想更了解Qcapita, click here to understand more.

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大马国民的真实财务状况，或许比你想像中差很多

December 3, 2014, 4:58 pm
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以前uncle jim阅读报纸时，不时听闻某某先进国的国民储蓄率低，就如这份2013年8月4日- 星洲日报的报道 ：“ 没钱储蓄，75%美国人是月光族”

我过往都认为，大马的储蓄率偏高，绝不会发生有如该先进国的壮举，直到最近读了这份报告，根据Malaysia Human Development Report 2013的调查，透露以下数据：

1）53% 的国民没有任何资产
2）33%的国民没有任何银行户口
3）国民表面上拥有高储蓄率，其实那是由于企业储蓄造成，真实的情况是，高达88%的国民，没有任何储蓄（不包含EPF)
4）57%的国民没有任何投资收入
5）根据EPF的数据，高达2.1million，或33.33%的会员，月收入低于RM1000, 76.8%的国民收入少于RM3000, 以及90%的国民收入少于RM5000

我不知道这份报告的准确度有多高，如果属实，则我们现在的情况比“一向不储蓄”的美国更糟，我简直不敢相信高达88%的国民没有任何储蓄！

以大马现在的财务状况，如果一个经济风暴盖过来，不知道有多少人根本没能力“避难” 特别是大马家庭债务位于高水平，占GDP的87%，如果国民没任何储蓄，风暴来临银行关水喉，该如何还贷？

难道说，投资者应该避开银行股？最近銀行股大跌，不知是否這原因呢？~ 哈哈


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更壞的情況：美國升息

December 4, 2014, 4:40 pm
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uncle jim在想，最近股匯齊跌，再加上油價下抽，馬股已經有夠慘了，那裡知道今天從星洲日報看到這個令我震驚的消息：“聯儲局副主席：通膨回升便可加息” 令我不禁擔憂馬股的未來
“聯邦儲備局副主席費舍爾指出，只須看到通膨開始上升，便足以支持當局開始加息。他的說法與部份聯儲局同僚看法有差異，顯示費舍爾更希望看到利率開始上揚。週二出席研討會的費舍爾認為，如果失業率持續下降，勞動市場繼續強化，只要通膨開始上升，加息便是很自然的事。”
雖然FED一直強調不會在近期升息，預計2015年未才行動，可是反反复复一直都是各國央行的“拿手戲”

可以想像的是如果現在“美國佬”突然升息，美元進一步走強，馬幣加速貶值，國債遭拋售，股市遭拋售。再加上現有的問題：低油價，高家庭負債，高通膨。大馬真的是四面楚歌～

我只想對美國佬說：“不要玩啦～ 馬來西亞哪裡得罪你了？”


大馬股市今年多次嘗試後依然無法突破1900，反之現在面臨經濟結構危機，如無利好因素，大馬股市難以往上爬，危機大於商機，大家千萬別投機。

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別放棄夢想

December 5, 2014, 4:45 pm
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老劉是我大學求學時的戰友，雖然當年求學時跌跌撞撞，最後我們仍然順利畢業。踏入職場後，大家多年不見。

那天在喜宴上與老劉巧遇，他向uncle jim訴說生活過得艱難，難覓三餐無存款，現在過一天算一天，對未來毫無憧憬，他說：“回想當年我們一起夢想的種種未來，現在看來只是妄想！”印像中，老劉是樂天派，當年毫無準備也膽敢殺進考場，笑著出來。難以想像樂觀的他會被現實生活埋葬。

沒錯，現實生活確實無情，高物價，高房價讓人喘不過氣，可是，這些都不應該是放棄夢想的藉口，夢想只會因為你的懦弱而變成妄想，你應該守護你的夢想而不是親自摧毀它。今天你放棄了，我可沒有，越瘋狂的夢想，需要越多的努力去實踐。當然我也希望劉同學能找回生活的熱情，再追夢。

古人說：“ 三十而立，四十不惑，五十知天命”老實說，我還不到五十歲，现在绝对不是認命的时候，咬緊牙根，再多走一步吧，可能這麼走着走著，不知不覺就到了。

別放棄夢想，否則做人與鹹魚沒什麽差別，在此送上鹹魚一條，happy weekend。

photo credited to http://abig99.pixnet.net/

話說，這家店也太強了吧～ 鹹魚都能包裝成這樣～ 銷路應該不錯吧

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